La Location Meublée
FAQ
La location meublée, qu’est-ce que c’est ?
1/ En préambule ...
Si je décide de louer un bien immobilier vide à des locataires, je devrai conclure un bail régi par la loi du 6 juillet 1989. Il sera de 3 ans renouvelable. Je devrai en conséquence chaque année déclarer mes revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers (déclaration n°2044).
Ce mode d’imposition me permet de déduire des loyers les charges afférentes à la location de mon bien (ex : frais de gestion, charges locatives, taxe foncière, primes d’assurance, les intérêts d’emprunt, …) et de pouvoir ainsi déterminer mon résultat foncier sur lequel je paierai de l’impôt.
Le résultat foncier sera alors intégré à mes autres revenus pour être imposé sur la tranche la plus élevée de mon imposition globale, voir me faire passer à une tranche d’imposition supérieure.
De plus, je devrai également m’acquitter des prélèvements sociaux sur ce montant (résultat foncier).
2/ Quelle différence avec l’activité de Loueur en Meublée ?
Si je décide de louer un bien immobilier meublé à usage d’habitation à un particulier, je devrai alors conclure un bail d’habitation meublée. Il sera d’une année renouvelable.
Je devrai déclarer mes revenus issus de cette location meublée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette déclaration nécessite de produire un bilan, généralement effectué par les services d’un expert-comptable.
La catégorie d’imposition au régime des BIC permet d’une part de déduire des loyers encaissés l’intégralité des charges afférentes au bien (idem que l’imposition des revenus fonciers) et, d’autre part, de déduire également une charge comptable relative à l’amortissement de la valeur du bien mis en location.
L’amortissement est le fait de constater d’un point de vue comptable l’usure du bien . Ce n’est pas une charge réelle à payer pour le propriétaire mais un montant qui viendra s’ajouter aux charges réellement payées.
En conséquence, cette charge liée à l’amortissement viendra réduire le résultat sur lequel je devrai payer de l’impôt et des prélèvements sociaux.
3/ Pourquoi choisir un investissement en immobilier géré ?
Investir dans un bien immobilier géré consiste à choisir un bien immobilier qui sera, dans sa finalité, loué à une certaine frange de la population : touristes, étudiants, séniors, personnes fragilisées ou dépendantes, …
Dans ce cas, je conclurai un bail commercial avec une société (exploitant) qui pourra alors elle-même louer mon bien immobilier aux locataires finaux.
Le bail commercial mis en place dans ce type d’opération d’investissement est généralement entre 9 et 12 ans.
Le bien dont je suis propriétaire est dans ce cas également loué meublé.
Quelle est la différence entre une location meublée et l’activité de loueur meublé ?
Si je décide de louer un bien immobilier meublé à usage d’habitation à un particulier, je devrai alors conclure un bail d’habitation meublée. Il sera d’une année renouvelable.
Je devrai déclarer mes revenus issus de cette location meublée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette déclaration nécessite de produire un bilan, généralement effectué par les services d’un expert-comptable.
La catégorie d’imposition au régime des BIC permet d’une part de déduire des loyers encaissés l’intégralité des charges afférentes au bien (idem que l’imposition des revenus fonciers) et, d’autre part, de déduire également une charge comptable relative à l’amortissement de la valeur du bien mis en location.
L’amortissement est le fait de constater d’un point de vue comptable l’usure du bien . Ce n’est pas une charge réelle à payer pour le propriétaire mais un montant qui viendra s’ajouter aux charges réellement payées.
En conséquence, cette charge liée à l’amortissement viendra réduire le résultat sur lequel je devrai payer de l’impôt et des prélèvements sociaux.
Pourquoi choisir un investissement en immobilier géré ?
Investir dans un bien immobilier géré consiste à choisir un bien immobilier qui sera, dans sa finalité, loué à une certaine frange de la population : touristes, étudiants, séniors, personnes fragilisées ou dépendantes, …
Dans ce cas, je conclurai un bail commercial avec une société (exploitant) qui pourra alors elle-même louer mon bien immobilier aux locataires finaux.
Le bail commercial mis en place dans ce type d’opération d’investissement est généralement entre 9 et 12 ans.
Le bien dont je suis propriétaire est dans ce cas également loué meublé.
Je serai donc imposé dans la catégorie de BIC avec la possibilité d’ amortir la valeur de mon investissement.
Les loyers que j’encaisse seront très peu fiscalisés (impôt et prélèvements sociaux) pendant une très longue période.
Outre l’avantage d’être nettement moins fiscalisé qu’un bien immobilier loué vide, je bénéficie d’un locataire ayant une assise financière importante. Je n’aurai pas à gérer mon bien. Je le loue à un exploitant professionnel ; charge à lui de le louer et de gérer les locataires.
Quels sont les interêts de la location meublée ?
1- Une rentabilité élevée et attractive :
En effet, compte tenu des éléments ci-après développés, lorsque je fais mon calcul en n’omettant pas de déduire toutes les charges « indirectes » d’un investissement immobilier classique, la rentabilité nette d’impôts de mon investissement en Location Meublée ressort à un niveau plus élevé.
2- Une fiscalité allégée :
Comme cité précédemment, en investissant dans un bien immobilier géré sous le statut de Loueur en Meublé, je bénéficie d’une fiscalité avantageuse grâce à l’imposition de mes revenus au régime des BIC et donc de la possibilité d’amortir le montant de mon investissement.
3- Une gestion locative inexistante :
Je signe un bail avec un exploitant professionnel. C’est à lui que reviendront la recherche de locataires et la gestion de celui-ci. Je n’aurai donc aucune gestion locative de mon bien à effectuer.
Je devrai au préalable choisir le secteur d’activité, pour certains à forts enjeux sociétaux, dans lequel je souhaite réaliser mon investissement :
- Résidence Etudiante,
- Résidence de Tourisme,
- Résidence Mobility,
- Résidence Séniors,
- Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD),
- Etablissement de Soins Médicaux et de Réadaptation (SMR).
Ces deux dernières activités dans le secteur de la santé sont encadrées par une autorisation d’exploiter délivrée par l’Agence Régionale de Santé (ARS), à l’exploitant (mon locataire).
Ce choix devra être fait en ayant une connaissance éclairée sur le secteur d’activité choisi.
De plus, je devrai m’assurer de la cohérence d’implantation de la résidence ou de l’établissement par rapport aux besoins du marché et de l’éventuelle concurrence en place.
En fonction du choix d’implantation, la solidité du secteur d’activité n’en sera que renforcée et mon investissement n’en sera que plus sécurisé.
La qualité de l’exploitant de la résidence sera bien entendu un gage de réussite non négligeable.
Verimmo est en mesure de vous apporter tous les éléments qui vous permettront de compléter votre étude sur ces différents domaines.
Une fois mon investissement sélectionné, je me porte acquéreur du studio ou de l’appartement et signe un bail commercial avec mon locataire/exploitant.
Dans ce bail, contrat me liant avec mon locataire/exploitant, les charges qui incombent à l’une ou l’autre des parties doivent être clairement réparties.
Dans la plupart de ces opérations d’investissement, l’ entretien , la réparation et maintenance préventive ainsi que le renouvellement du mobilier d’exploitation sont payés par le locataire exploitant.
Dans le secteur médicalisé, le locataire prendra également à sa charge les gros travaux et mises aux normes.
Je n’aurai donc à payer, hormis les gros travaux et mises aux normes (la même chose que dans une location classique) pour tous les secteurs à part celui de la santé, que la taxe foncière, les frais de syndic et le renouvellement du mobilier qui m’assurera de ma qualité fiscale de Loueur en Meublé
Pourquoi investir en Location Meublée ?
Plusieurs raisons peuvent m’amener à investir en Location Meublée.
- L’investissement en immobilier géré me permet de bénéficier des intérêts d’un secteur à fort enjeu sociétal et sur un bien tangible .
Je peux également diversifier mes investissements sur plusieurs acteurs reconnus (exploitants) et/ou sur différentes activités (tourisme, étudiant, médicalisé, …). - L’absence de gestion locative de mon bien m’apporte toute la tranquillité que je recherche et me sécurise dans mon projet.
Je n’ai pas à effectuer de recherche de locataires, ni de sélection de candidats en fonction de leurs profils.
Je n’ai pas non plus à gérer de situations éventuellement conflictuelles à la suite de loyers impayés ou de fortes dégradations.
- Je peux prévoir ma retraite grâce aux revenus sécurisés de mon investissement. Les loyers et charges étant parfaitement encadrés par le bail commercial, je m’assure la sérénité que je recherche pour mon avenir.
Le bail mis en place étant de longue durée par rapport à un investissement classique, j’assure une véritable pérennité de mes revenus. - La fiscalité sur mon investissement en Location Meublée étant très faible pendant une longue période, j’optimise ma fiscalité dans sa globalité. Je ne génère pas de revenu imposable supplémentaire venant éventuellement augmenter ma tranche marginale d’imposition.
- Sous certaines conditions, je peux bénéficier du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Je peux alors cotiser pour obtenir des trimestres complémentaires en vue de la liquidation ma retraite.
Pour les personnes expatriées, le mécanisme de l’investissement en Location Meublé peut être une solution parfaitement adaptée notamment grâce à l’absence totale de gestion locative.
Concernant les non-résidents, une lecture de la convention fiscale mise en place sera nécessaire.
FAQ
Aucunement. En effet, n’étant pas en charge de la gestion locative, ni de la recherche de locataires, je n’ai aucun intérêt à investir près de chez moi.
Il sera bien plus important d’opérer une sélection attentive de l’exploitant en fonction de nombreux critères (résultats financiers, historique, notoriété, …) et un choix du secteur géographique en fonction du besoin lié à l’activité exercée.
Nous ne pouvons pas connaitre tout sur tout. Il est souvent important de savoir se reposer sur des professionnels. C’est le cas pour ces investissements puisque toute la partie concernant la comptabilité et la fiscalité devra être traitée par un expert-comptable.
Ce professionnel facturera des honoraires qui devront bien entendu être pris en compte dans le calcul de la rentabilité nette obtenue.
Chaque année, vous devrez porter sur votre déclaration de revenus les éléments à déclarer selon une notice claire et explicite qu’il vous fournira.
Les investissements en immobilier géré peuvent être revendus à tout moment . La personne qui vous achètera votre investissement recherchera les mêmes avantages et la même sécurité que vous initialement.
Ce dernier bénéficiera aussi de l’amortissement calculé sur son prix d’acquisition et donc d’une fiscalité allégée sur les revenus perçus.
La valeur de revente de votre investissement étant calculée sur plusieurs critères (qualité de l’exploitant, entretien de l’immeuble, niveau de la taxe foncière, …) et surtout concernant la durée du bail restante, il sera bien plus opportun de revendre votre investissement lorsque la durée du bail est la plus importante possible (après un renouvellement) qu’à contrario juste avant son échéance.
C’est effectivement un risque à ne pas négliger. Le choix de l’exploitant mais également la sélection de l’implantation géographique en fonction du besoin localement identifié seront primordiaux . Ces éléments doivent vous conforter et vous apporter toute la tranquillité recherchée.
Par exemple, concernant l’implantation d’une résidence étudiante, il est à mon sens bien plus judicieux de choisir une ville qui n’est pas « suréquipée » en résidences de ce type que de se contenter d’un nombre important d’étudiants.
Le secteur d’activité sélectionné aura ses propres critères d’analyse . En cas de faillite de l’exploitant, l’activité exercée et bien d’autres critères permettront de retrouver un nouvel exploitant plus ou moins aisément.
Il ne faudra pas oublier qu’un rendement rémunère un risque. Une rentabilité trop importante pourra être le reflet d’un risque sur d’éventuelles difficultés d’exploitation à venir et donc à percevoir ses loyers.
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