La nue-propriété
FAQ
La nue-propriété, qu’est-ce que c’est ?
Lorsque je deviens propriétaire d’un bien immobilier, je le détiens en pleine propriété.Je suis donc propriétaire de la nue-propriété ET de l’usufruit.
C’est par exemple le cas pour la résidence principale.
- La Nue-Propriété est le fait d’être propriétaire de ce bien (« disposer du logement »).
- L’usufruit est le droit de jouir de ce bien (l’habiter ou percevoir les loyers).
Dans ce cas, je paye 100% de sa valeur.
Donc, investir dans l’immobilier en nue-propriété consiste à acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier.
Je paierai en conséquence une valeur réduite, c’est-à-dire un montant compris entre 54% et 70% de la valeur du bien immobilier en pleine propriété, puisque je ne pourrai pas y habiter ou percevoir des loyers comme un bien immobilier détenu en pleine propriété.
L’usufruit sera quand lui vendu à un bailleur institutionnel.
Dans un investissement en démembrement de propriété, chacun des droits (la nue-propriété et l’usufruit) est vendu à des « personnes » différentes et permet à chaque partie de bénéficier d’avantages spécifiques.
Point important concernant la nue-propriété
Le bien immobilier reste démembré, la nue-propriété appartient à l’investisseur – l’usufruit au bailleur, pendant une période définie contractuellement et généralement de 15-16 ans, voir jusqu’à 18-20 ans.
La valeur que je paye pour acheter la nue-propriété est notamment déterminée en fonction de la durée pendant laquelle je reste nu-propriétaire.
Quand pourrais-je profiter de mon investissement ?
Au terme de cette période dite de démembrement, je deviens pleinement propriétaire. Le droit d’usufruit acquis par le bailleur s’éteindra et n’existera donc plus.
Je n’aurai aucune démarche à effectuer, aucun droit à payer pour « récupérer » l’usufruit du bien immobilier et devenir pleinement propriétaire
Je pourrai alors :
- vendre,
- occuper,
- ou louer
mon bien que je détiens en pleine propriété
Quels sont les intérêts ?
Lorsque j’investis en nue-propriété, je ne perçois donc pas de loyer immédiatement ou ne peux y habiter.
Je dois attendre la fin de la période de démembrement pour l’habiter, le louer ou le vendre.
Je peux tout de même vendre la nue-propriété pendant la période de démembrement, en cas de nécessité.
1- Un rendement par capitalisation
C’est au terme de la période de démembrement que je percevrai le fruit de mon investissement (je n’ai payé que 54% à 70% de sa valeur totale lors de mon achat de la nue-propriété).
Si je décide de le vendre, je récupérerai un capital correspondant à sa valeur en pleine propriété en fonction de l’évolution du marché immobilier.
- Si le marché immobilier a évolué à la baisse pendant la période de démembrement, je serai toujours gagnant (sauf si la valeur de mon investissement/du marché immobilier a baissé de plus de 30 à 46%...).Alors que si je l’avais acheté en pleine propriété et donc payé 100% de sa valeur, ma perte serait alors égale à la baisse de sa valeur dans sa totalité.
L’investissement en nue-propriété est donc un amortisseur à la baisse.
- Si le marché immobilier a augmenté pendant la période de démembrement, je serai alors beaucoup plus gagnant que si je l’avais acheté en pleine propriété puisque j’ai payé un montant diminué de 30 à 46% de sa valeur en pleine propriété.
L’investissement en nue-propriété permet donc de bénéficier d’un effet de levier à la hausse.
Si je décide de le louer pour réaliser un investissement locatif, je percevrai 100% des loyers fixés selon le marché libre de la location (sans contrainte) pour les programmes en ULS.
2- Un engagement financier réduit
En effet, en achetant la nue-propriété, je ne m’engage financièrement que pour 54 à 70% de la valeur du bien.
Je paye donc moins de frais de notaire puisqu’ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété.
J’emprunte une somme moins élevée.
Et/ou j’apporte un apport personnel moins important.
De plus, je n’aurai aucune charge de copropriété et d’entretien de mon investissement ni de taxe foncière à payer . Tout est pris en charge par l’usufruitier.
Sans oublier que je n’aurai aucune gestion locative à effectuer ce qui signifie que je ne me préoccupe pas de la recherche de locataire ni des éventuelles remises en état lors de son départ.
3- Et sur le plan fiscal
Pas de loyer, donc pas d’impôt non plus.
La décote du prix que j’obtiens (30 à 46%) peut être calculée comme étant égale aux loyers nets non perçus sur la période de démembrement (nets d’impôts, de charges de copropriété, de travaux, de remises en état, de taxe foncière, …).
Le fait de ne pas avoir de loyer n’est donc pas une problématique, bien au contraire, et permet d’obtenir un rendement grâce à la capitalisation, nette d’impôt.
De plus, si je vends au terme de la période de démembrement, ma plus-value sera calculée entre le prix de vente et la valeur de mon investissement en pleine propriété (lors de mon acquisition de la nue-propriété).
La capitalisation que j’aurai effectuée ne sera donc pas fiscalisée.
Je peux également optimiser ma déclaration de revenus fonciers : en effet, si j’emprunte et que j’ai par ailleurs des revenus fonciers, je pourrai déduire les intérêts de cet emprunt de mes autres revenus fonciers ou les reporter pendant 10 ans.
Si je suis imposé à l’IFI, la valeur de mon investissement ne sera pas à porter à l’actif de ma déclaration.
4- Un formidable outil de transmission
L’article 669-2 du Code Général des Impôts me permettra, dans le cas où je transmets mon investissement en Nue-Propriété, de valoriser l’usufruit à 23% par période de 10 ans.
Cela signifie que si je transmets la nue-propriété que j’ai acquise dans les 5 ans à compter de la réalisation de mon investissement (2 périodes de 10 ans restantes avant le terme du démembrement pour une durée initiale de 15 ans), je pourrai valoriser le montant transmis à 100% - (2x23%) soit une valeur de 54%.
Si j’ai payé 65% (valeur de la nue-propriété), je ne transmets mon investissement que pour une valeur de 54%...
Je suis donc gagnant sur les droits à payer puisque la valeur taxable est inférieure au montant payé pour acquérir la nue-propriété.
Pourquoi investir en nue-propriété ?
Plusieurs raisons peuvent amener à investir en nue-propriété.
- L’investissement en nue-propriété permet tout d’abord de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, comme expliqué ci-avant (engagement financier moindre).
- L’investissement en nue-propriété permet de d’encadrer son effort d’épargne et de le sécuriser (pas de carence, ni d’impayé).
- Cet investissement immobilier permet également de diversifier son patrimoine immobilier et les zones géographiques ciblées tout en réduisant la fiscalité sur les revenus fonciers ou la valeur déclarative à l’IFI (la valeur de mon investissement en nue-propriété n’est pas à déclarer).
- Je pourrai également optimiser la transmission de mon investissement en nue-propriété en bénéficiant de la règle appliquée pour les biens immobiliers démembrés.
Pour les expatriés ou les non-résidents, le mécanisme de l’investissement en nue-propriété leur apportera tous les avantages recherchés dans ces situations.
Quels sont les intérêts ?
Lorsque j’investis en nue-propriété, je ne perçois donc pas de loyer immédiatement ou ne peux y habiter.
Je dois attendre la fin de la période de démembrement pour l’habiter, le louer ou le vendre.
Je peux tout de même vendre la nue-propriété pendant la période de démembrement , en cas de nécessité.
1- Un rendement par capitalisation
C’est au terme de la période de démembrement que je percevrai le fruit de mon investissement (je n’ai payé que 54% à 70% de sa valeur totale lors de mon achat de la nue-propriété).
Si je décide de le vendre , je récupérerai un capital correspondant à sa valeur en pleine propriété en fonction de l’ évolution du marché immobilier .
- Si le marché immobilier a évolué à la baisse pendant la période de démembrement, je serai toujours gagnant (sauf si la valeur de mon investissement/du marché immobilier a baissé de plus de 30 à 44%...). Alors que si je l’avais acheté en pleine propriété et donc payé 100% de sa valeur, ma perte serait alors égale à la baisse de sa valeur dans sa totalité.
L’investissement en nue-propriété est donc un amortisseur à la baisse.
- Si le marché immobilier a augmenté pendant la période de démembrement, je serai alors beaucoup plus gagnant que si je l’avais acheté en pleine propriété puisque j’ai payé un montant diminué de 30 à 44% de sa valeur en pleine propriété.
L’investissement en nue-propriété permet donc de bénéficier d’un effet de levier à la hausse.
Si je décide de le louer pour réaliser un investissement locatif, je percevrai 100% des loyers fixés selon le marché libre de la location (sans contrainte) pour les programmes en ULS.
2- Un engagement financier réduit
En effet, en achetant la nue-propriété, je ne m’engage financièrement que pour 54 à 70% de la valeur du bien.
Je paye donc moins de frais de notaire puisqu’ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété.
J’emprunte une somme moins élevée.
Et/ou j’apporte un apport personnel moins important.
De plus, je n’aurai aucune charge de copropriété et d’entretien de mon investissement ni de taxe foncière à payer . Tout est pris en charge par l’usufruitier.
Sans oublier que je n’aurai aucune gestion locative à effectuer ce qui signifie que je ne me préoccupe pas de la recherche de locataire ni des éventuelles remises en état lors de son départ.
3- Et sur le plan fiscal
Pas de loyer, donc pas d’impôt non plus.
La décote du prix que j’obtiens (30 à 46%) peut être calculée comme étant égale aux loyers nets non perçus sur la période de démembrement (nets d’impôts, de charges de copropriété, de travaux, de remises en état, de taxe foncière, …).
Le fait de ne pas avoir de loyer n’est donc pas une problématique, bien au contraire, et permet d’obtenir un rendement grâce à la capitalisation, nette d’impôt.
De plus, si je vends au terme de la période de démembrement, ma plus-value sera calculée entre le prix de vente et la valeur de mon investissement en pleine propriété (lors de mon acquisition de la nue-propriété).
La capitalisation que j’aurai effectuée ne sera donc pas fiscalisée.
Je peux également optimiser ma déclaration de revenus fonciers : en effet, si j’emprunte et que j’ai par ailleurs des revenus fonciers, je pourrai déduire les intérêts de cet emprunt de mes autres revenus fonciers ou les reporter pendant 10 ans.
Si je suis imposé à l’ IFI , la valeur de mon investissement ne sera pas à porter à l’actif de ma déclaration.
4- Un formidable outil de transmission
L’article 669-2 du Code Général des Impôts me permettra, dans le cas où je transmets mon investissement en Nue-Propriété, de valoriser l’usufruit à 23% par période de 10 ans.
Cela signifie que si je transmets la nue-propriété que j’ai acquise dans les 5 ans à compter de la réalisation de mon investissement (2 périodes de 10 ans restantes avant le terme du démembrement pour une durée initiale de 15 ans), je pourrai valoriser le montant transmis à 100% - (2x23%) soit une valeur de 54%.
Si j’ai payé 65% (valeur de la nue-propriété), je ne transmets mon investissement que pour une valeur de 54%...
Je suis donc gagnant sur les droits à payer puisque la valeur taxable est inférieure au montant payé pour acquérir la nue-propriété.
Pourquoi investir en nue-propriété ?
Plusieurs raisons peuvent amener à investir en nue-propriété.
- L’investissement en nue-propriété permet tout d’abord de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, comme expliqué ci-avant (engagement financier moindre).
- L’investissement en nue-propriété permet de d ’encadrer son effort d’épargne et de le sécuriser (pas de carence, ni d’impayé).
- Cet investissement immobilier permet également de diversifier son patrimoine immobilier et les zones géographiques ciblées tout en réduisant la fiscalité sur les revenus fonciers ou la valeur déclarative à l’IFI (la valeur de mon investissement en nue-propriété n’est pas à déclarer).
- Je pourrai également optimiser la transmission de mon investissement en nue-propriété en bénéficiant de la règle appliquée pour les biens immobiliers démembrés.
Pour les expatriés ou les non-résidents, le mécanisme de l’investissement en nue-propriété leur apportera tous les avantages recherchés dans ces situations.
Pourquoi investir en nue-propriété ?
Plusieurs raisons peuvent amener à investir en nue-propriété.
- L’investissement en nue-propriété permet tout d’abord de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, comme expliqué ci-avant (engagement financier moindre).
- L’investissement en nue-propriété permet de d ’encadrer son effort d’épargne et de le sécuriser (pas de carence, ni d’impayé).
- Cet investissement immobilier permet également de diversifier son patrimoine immobilier et les zones géographiques ciblées tout en réduisant la fiscalité sur les revenus fonciers ou la valeur déclarative à l’IFI (la valeur de mon investissement en nue-propriété n’est pas à déclarer).
- Je pourrai également optimiser la transmission de mon investissement en nue-propriété en bénéficiant de la règle appliquée pour les biens immobiliers démembrés.
Pour les expatriés ou les non-résidents, le mécanisme de l’investissement en nue-propriété leur apportera tous les avantages recherchés dans ces situations.
FAQ
Effectivement, la durée de démembrement commencera à courir le jour de la livraison de votre appartement. C’est à ce moment précis que le bailleur usufruitier commencera à pouvoir louer le bien et donc à « utiliser » son droit d’usufruit.
Dans ces programmes d’investissement, le bailleur-usufruitier s’engage contractuellement à remettre en état l’appartement avant le terme du démembrement. Il faudra donc veiller aux clauses prévues à cet effet dans le contrat de réservation pour s’assurer qu’elles sont claires et bien comprises.
Tout d’abord, il faut retenir que l’investissement en Nue-propriété permet d’obtenir un rendement par capitalisation.
C’est-à-dire que je percevrai le rendement de mon investissement après la période de démembrement et donc lorsque je pourrai le vendre ou le louer.
Ce type d’investissement permettra de réduire l’engagement financier puisque la somme investie est diminuée de 30 à 46% par rapport à un investissement en pleine propriété. Cette proportion correspond généralement aux montants des loyers nets d’impôts (impôt sur les revenus fonciers, prélèvements sociaux, taxe foncière) et nets de charges (entretien courant, gros travaux, mises aux normes) de la période qui ne seront donc pas encaissés.
De plus, le risque d’impayé est nul et les éventuelles remises en état sont à la charge de l’usufruitier-bailleur. Il n’y aura donc aucune mauvaise surprise due à un locataire indélicat.
Pour accéder à ce type de logement et bénéficier d’un loyer encadré, les locataires devront, selon les caractéristiques du financement de l’usufruitier, avoir des revenus n’excédant pas 56 K€ ou 73 KE pour une personne seule ou un couple avec 2 enfants à Paris ou en région parisienne. Ces montants sont de 33 K€ ou 43 K€ en région.
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