Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, abaissement du seuil et de l'abattement du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés : depuis 2025, le régime fiscal de la location meublée non professionnelle est nettement moins favorable. Le point sur ce qui a changé.
Pendant des années, la location meublée non professionnelle (LMNP) a constitué l'un des régimes fiscaux les plus avantageux de l'immobilier locatif en France. Son atout principal résidait dans la possibilité d'amortir comptablement la valeur du bien, construction, mobilier, frais d'acquisition, tout en échappant, au moment de la revente, à la réintégration de ces amortissements dans le calcul de la plus-value imposable.
Le propriétaire déduisait chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus locatifs, réduisant ou annulant ainsi l'assiette de son imposition sur les loyers, puis revendait en bénéficiant de l'abattement pour durée de détention calculé sur un prix d'acquisition non diminué. Ce double avantage est désormais remis en cause.
Depuis le 15 février 2025, date d'entrée en vigueur de la disposition issue de la loi de finances pour 2025, les plus-values réalisées lors de la cession d'un bien exploité en LMNP doivent être majorées du montant des amortissements déduits pendant la période de location. Concrètement, si un investisseur a acquis un appartement 200 000 euros et amorti 60 000 euros au fil des années, sa plus-value imposable sera calculée comme s'il avait acquis le bien à 140 000 euros, et non à 200 000 euros.
L'impact fiscal peut être considérable, surtout pour les biens détenus depuis moins de vingt-deux ans, période au terme de laquelle l'exonération d'IR est acquise grâce à l'abattement pour durée de détention. Seule exception : les amortissements correspondant à des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration ayant déjà été pris en compte pour le calcul de l'IR ne sont pas réintégrés. Les biens situés dans des résidences dédiées à l'accueil de publics spécifiques (étudiants, personnes âgées, adultes handicapés) échappent également à cette mesure.
Le micro-BIC fortement restreint pour les meublés de tourisme non classés
L'autre changement majeur concerne le régime simplifié du micro-BIC, jusqu'alors très utilisé par les propriétaires de locations saisonnières. Pour les meublés de tourisme non classés, c'est-à-dire les logements loués à une clientèle de passage pour des séjours de moins de 90 jours sans avoir obtenu le classement officiel en étoiles, le seuil de chiffre d'affaires permettant de bénéficier du micro-BIC a été abaissé à 15 000 euros (contre 77 700 euros précédemment), et l'abattement forfaitaire est passé de 50 % à 30 %. Un propriétaire qui perçoit 14 000 euros de loyers annuels ne sera donc imposé que sur 9 800 euros (70 % de ses recettes), là où le régime antérieur lui permettait de n'être taxé que sur 7 000 euros (50 %).
En revanche, les meublés de tourisme classés, les chambres d'hôtes et les autres locations meublées longue durée conservent un seuil de 83 600 euros et un abattement de 50 %. Ce traitement différencié vise à encourager le classement des hébergements touristiques et à freiner le développement non régulé des locations saisonnières dans les zones tendues.
Par ailleurs, le taux des prélèvements sociaux applicable aux revenus de LMNP a été porté à 18,6 % depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, contre 17,2 % auparavant, pour les loueurs qui ne sont pas affiliés au régime social des travailleurs indépendants. Les loueurs professionnels, quant à eux, restent soumis au taux de 9,7 %, correspondant aux cotisations sociales des indépendants.