Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété
Un bien immobilier est classiquement détenu en pleine propriété.
Lorsqu’un appartement est acquis, c’est la pleine propriété de ce bien qui est acquise, c’est-à-dire la nue-propriété et l’usufruit de ce bien.
La Nue-Propriété est le fait d’être propriétaire du bien.
L’usufruit est le droit de jouir de ce bien (l’habiter ou percevoir les loyers).
En conséquence, lorsque seule la Nue-Propriété d’un bien immobilier est acquise, aucun loyer/revenu ne sera perçu par le nu-propriétaire.
L’investissement en Nue-Propriété
L’investissement en Nue-Propriété est un investissement dit de capitalisation. Ce type d’investissement permet en effet de capitaliser la somme versée lors de l’acquisition de la Nue-Propriété du bien immobilier pendant une période définie, en fonction de l’évolution du marché immobilier et de la valeur du bien acquis.
Au terme de la période de démembrement (période pendant laquelle l’investisseur est Nu-Propriétaire), l’investisseur deviendra pleinement propriétaire et pourra alors soit vendre le bien, soit le louer pour bénéficier de revenus réguliers sous forme de loyers, ou encore occuper le bien.
Investir en Nue-Propriété
Lorsqu’un investissement dit en Nue-Propriété est réalisé, c’est donc la Nue-Propriété de ce bien qui est acquise. L’usufruit est quant à lui vendu à un institutionnel (généralement un bailleur social).
La période dite de démembrement temporaire consiste donc, pour l’investisseur, à demeurer nue-propriétaire pendant une durée définie contractuellement (généralement entre 15 et 20 ans).
Durant cette période, l’usufruitier percevra les loyers issus de la location du bien.
Le Nue-Propriétaire ne percevra aucun revenu mais paiera pour l’acquisition de ce bien en nue-propriété une valeur moindre que s’il l’avait acquis en pleine propriété (généralement entre 60 et 70% de la valeur en pleine propriété).
A l’issue de la période de démembrement, l’extinction du droit d’usufruit permet à l’investisseur Nue-Propriétaire de récupérer la pleine propriété du bien sans frais, ni droit et sans avoir à effectuer de démarche particulière.
3 solutions s’offriront alors à l’investisseur devenu pleinement propriétaire :
Les avantages pour l’investisseur Nue-Propriétaire sont :
- Constitution d’un patrimoine immobilier à moindre coût,
- Frais de notaire calculés sur le prix de vente de la Nue-Propriété
- Aucune gestion locative,
- Aucune charge de copropriété*, aucun frais d’entretien ou de remise en état, aucun impôt,
- Remise en « état d’origine » contractuelle par l’usufruitier-bailleur du bien à l’issue de la période de démembrement,
- Déductibilité des intérêts d’emprunt finançant l’acquisition en Nue-Propriété des revenus fonciers,
- La valeur en Nue-Propriété n’est pas à porter à l’actif de l’IFI,
- Optimisation de la transmission.
*Certains programmes prévoient que les honoraires du syndic restent à la charge de l’investisseur.
Quelques conseils et généralités :