Nue-propriété dans les Alpes-Maritimes

1/ Introduction

Lorsque l’on devient propriétaire d’un bien immobilier, on en détient normalement la pleine propriété, ce qui signifie qu’on possède à la fois la nue-propriété et l’usufruit. Cela est typiquement le cas pour une résidence principale.
La nue-propriété est le droit de posséder un bien (le droit de disposition) sans en avoir l'usage. L’usufruit, en revanche, permet d’en jouir, par exemple en l’occupant ou en percevant des loyers. Dans le cas de la pleine propriété, on paie donc 100 % de la valeur du bien.
Investir dans l’immobilier en nue-propriété consiste, pour sa part, à acheter uniquement ce droit de nue-propriété, sans l’usufruit. On acquiert alors le bien à un prix réduit, généralement entre 54 % et 70 % de sa valeur totale en pleine propriété, car on ne peut ni l’habiter ni en tirer des loyers durant cette période.
Pour un investissement en nue-propriété à Nice, l’usufruit sera cédé à un bailleur institutionnel, permettant une répartition des droits entre plusieurs parties, chacune bénéficiant d’avantages spécifiques.

2/ Point clé

Dans le cas d’un bien en démembrement de propriété, l’usufruit et la nue-propriété sont détenus par des entités différentes. Durant une période de 15 à 20 ans (fixée par contrat), l’investisseur détient la nue-propriété tandis que l’usufruit revient au bailleur. Le prix de la nue-propriété est calculé selon la durée de cette période de démembrement.

3/ Quand puis-je bénéficier pleinement de mon investissement ?

À la fin de cette période de démembrement, l’investisseur redevient propriétaire de la pleine propriété : l’usufruit prend fin et s’éteint automatiquement. Aucun frais supplémentaire n’est requis pour regagner la pleine propriété. L’investisseur peut alors, s’il le souhaite, vendre, louer ou occuper son bien.

1/ Un rendement par capitalisation

La valorisation de l’investissement en nue-propriété intervient à la fin du démembrement. Ayant acquis le bien à un prix réduit (entre 54 % et 70 % de sa valeur en pleine propriété), l’investisseur réalisera une plus-value plus importante qu'un achat en pleine propriété si le marché immobilier a évolué positivement. Même en cas de baisse, cet investissement offre une certaine résilience par rapport à une acquisition en pleine propriété, grâce à l'engagement financier réduit.
Dans le cas d’une location après la période de démembrement, l’investisseur pourra percevoir des loyers complets fixés selon le marché, sans contraintes.

2/ Un engagement financier réduit

L’achat en nue-propriété implique une dépense de 54 % à 70 % de la valeur totale du bien, avec des frais de notaire réduits et un emprunt potentiellement moins important. De plus, les charges de copropriété, d’entretien et la taxe foncière sont couvertes par l’usufruitier. L’absence de gestion locative simplifie également l’investissement.

3/ Avantages fiscaux

L’absence de loyers signifie également l’absence d’impôts fonciers sur les revenus durant la période de démembrement, ce qui permet de bénéficier d’un rendement net d’impôt par capitalisation. Au terme du démembrement, la plus-value est calculée sur la base de la valeur du bien en pleine propriété, permettant une fiscalité avantageuse. Par ailleurs, pour les investisseurs soumis à l’IFI, la valeur de la nue-propriété n’est pas intégrée dans le calcul de l’assiette.

4/ Transmission optimisée

En cas de transmission de la nue-propriété, le Code Général des Impôts permet de bénéficier d’un calcul fiscal avantageux basé sur la valeur de l’usufruit : 23% par période de 10 ans. Cela signifie qu’un bien acheté en nue-propriété pourra être transmis avec une base de valorisation inférieure, réduisant les droits de succession.

L’investissement en nue-propriété présente divers avantages : il permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, d’optimiser l’effort d’épargne et de bénéficier d’une fiscalité réduite. De plus, cet investissement permet de diversifier son portefeuille immobilier tout en minimisant les risques associés aux charges et à la gestion locative.
Pour les investisseurs à Nice, cet investissement offre une façon stratégique d'acquérir un bien dans une ville dynamique, tout en profitant des perspectives de valorisation à long terme.

Nos biens en Nue-Propriété dans les Alpes-Maritimes

Descriptif de l’opération : "So Carlone" à Nice (06)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 64% de la Pleine Propriété

Typologie : Studios

Prix moyen Nue-Propriété : 4.990 €/m2

Livraison prévisionnelle :  3T2026

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Joïa Reva" à Nice (06)

Durée de démembrement : 18 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 61,50% de la Pleine Propriété

Typologie : T3

Prix moyen Nue-Propriété : 3.137 €/m2

Livraison prévisionnelle :  4T2025

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "La Roseraie d'Antipolis" à Antibes (06)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 64% de la Pleine Propriété

Typologie : du T2 au T4

Prix moyen Nue-Propriété : 4.140 €/m2

Livraison prévisionnelle :  4T2024

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "L'Eden" à Beausoleil (06)

Durée de démembrement : 18 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 61% de la Pleine Propriété

Typologie : du T1 au T5

Prix moyen Nue-Propriété : 5.186 €/m2

Livraison prévisionnelle :  3T2025

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Le Clos Fleuri" à Mougins (06)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété :  63% de la Pleine Propriété

Typologie : du   T2   au T3

Prix Nue-Propriété :  de 172 K€ à 250 K€

Livraison prévisionnelle :  4T2027

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Cap Riviera" à Menton (06)

Durée de démembrement : 14 ans

Valeur de la Nue-Propriété :  65% de la Pleine Propriété

Typologie : du studio au T4

Prix Nue-Propriété :  3.718€:m2

Livraison prévisionnelle :  Livré

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "L'Escale" à Vallauris (06)

Durée de démembrement : 17 ans

Valeur de la Nue-Propriété :  62% de la Pleine Propriété

Typologie : T2 au T3

Prix Nue-Propriété :  4.080 €/m2

Livraison prévisionnelle :  1T2026

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Villa Azur" à Antibes (06)

Durée de démembrement : 15 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 64% de la Pleine Propriété

Typologie : du T1 au T3

Prix moyen Nue-Propriété : 3.824 €/m2

Livraison prévisionnelle :  Livré

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Angelina" à Antibes (06)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 63% de la Pleine Propriété

Typologie : du T3 et T4

Prix moyen Nue-Propriété : 4.069 €/m2

Livraison prévisionnelle :  4T2026

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Panorama" à Vence (06)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 62% de la Pleine Propriété

Typologie : du T2 au T4

Prix moyen Nue-Propriété : 3.339 €/m2

Livraison prévisionnelle :  3T2025

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Les Hauts d'Auribeau" à Auribeau sur Siagnes (06)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 62% de la Pleine Propriété

Typologie : T2

Prix moyen Nue-Propriété : 3.284 €/m2

Livraison prévisionnelle :  4T2025

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Villa Marcy" à Grasse (06)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 64% de la Pleine Propriété

Typologie : du T2 au T4

Prix moyen Nue-Propriété : 2.968 €/m2

Livraison prévisionnelle :  2T2025

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Les Restanques du Château" à Mougins (06)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 64% de la Pleine Propriété

Typologie : T2 et T3

Prix moyen Nue-Propriété : 3.110 €/m2

Livraison prévisionnelle :  3T2026

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : Lots en revente à Cannes  et Saint Laurent du Var (06)

Durée de démembrement : 4 ans

Valeur de la Nue-Propriété : Nous consulter

Typologie : Nous consulter

Prix moyen Nue-Propriété :  entre 227 K€ et 468 K€

Honoraires charge vendeur

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