Nue-propriété en Ille-et-Vilaine

1/ Définition de base

Lorsque j’achète un bien immobilier, je deviens propriétaire en pleine propriété. Cela signifie que je possède à la fois l’usufruit et la nue-propriété. Par exemple, c’est le cas de ma résidence principale.
  • La nue-propriété me donne le droit de posséder le bien.
  • L’usufruit, me permet de profiter du bien (en l’habitant ou en percevant des revenus locatifs).
Dans une situation classique, je paie 100 % de la valeur du bien pour acquérir ces deux droits.
En revanche, investir en nue-propriété revient à n’acheter que la nue-propriété. Par conséquent, j’acquiers le bien à un prix réduit, compris entre 54 % et 70 % de sa valeur totale, car je ne bénéficie pas de l’usufruit (je ne peux pas y vivre ni percevoir de loyers).
L’usufruit est, dans ce cas, cédé à un acteur institutionnel (souvent un bailleur). Cette séparation des droits, appelée démembrement de propriété, permet à chaque partie de tirer des avantages spécifiques.

2/ Ce qu’il faut savoir sur le démembrement

Le bien reste "démembré" pendant une durée déterminée par contrat, généralement comprise entre 15 et 20 ans. Pendant cette période, l’usufruit appartient au bailleur, tandis que l’investisseur détient la nue-propriété.
Le prix que je paye pour la nue-propriété est calculé en fonction de la durée du démembrement : plus elle est longue, plus la valeur de la nue-propriété est réduite.

3/ Quand récupère-t-on la pleine propriété ?

À l’issue de la période de démembrement, je deviens pleinement propriétaire du bien. L’usufruit prend fin automatiquement et gratuitement. Je n’ai aucune formalité à réaliser pour récupérer la pleine propriété.
À partir de ce moment, je peux :
  • Revendre le bien,
  • L’occuper,
  • Le louer pour générer des revenus locatifs.

1/ Un investissement basé sur la capitalisation

En choisissant la nue-propriété, je réalise un investissement sur le long terme. Le gain se constate au moment où je récupère la pleine propriété, après la période de démembrement.
  • Si le marché immobilier connaît une baisse modérée (moins de 30 à 46 %), j’aurai limité mes pertes grâce au prix réduit payé à l'achat.
  • Si le marché augmente, je bénéficierai pleinement de la revalorisation du bien, ayant investi initialement à un tarif réduit de 30 à 46 %.
Ce mécanisme agit comme un amortisseur en cas de baisse et offre un effet de levier en cas de hausse.

2/ Un engagement financier accessible

L’acquisition de la nue-propriété offre plusieurs avantages financiers :
  • Le coût d’achat est limité à 54 à 70 % de la valeur totale.
  • Les frais de notaire, calculés sur la valeur réduite, sont moins élevés.
  • L’emprunt nécessaire est moindre, ce qui facilite le financement.
  • Je n’ai pas à payer de taxe foncière ni de charges d’entretien, ces dépenses étant prises en charge par l’usufruitier.
En outre, il n’y a aucune gestion locative à effectuer. Je n’ai donc pas à m’occuper de trouver des locataires ou de gérer les éventuels travaux.

3/ Une fiscalité avantageuse

L’absence de loyers signifie également l’absence d’impôts liés à ces revenus. De plus :  
  • La réduction du prix d’achat (de 30 à 46 %) correspond aux loyers non perçus sur la période de démembrement, ce qui optimise le rendement net d’impôts.
  • Si je vends le bien après le démembrement, la plus-value sera calculée entre la valeur en pleine propriété initiale et mon investissement initiale, offrant un avantage fiscal supplémentaire.
  • Si j’ai contracté un emprunt pour financer l’achat, les intérêts sont déductibles de mes autres revenus fonciers ou reportables sur 10 ans.
  • En cas d’assujettissement à l’IFI, la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de mon patrimoine taxable.

4/ Un levier intéressant pour la transmission

En cas de transmission, la fiscalité est avantageuse grâce à une règle de valorisation spécifique (article 669-2 du Code Général des Impôts). La part de l’usufruit diminue de 23 % tous les 10 ans, réduisant ainsi la valeur taxable de l’investissement. Cela permet d’optimiser la succession tout en limitant les droits à payer.

Rennes, située en plein cœur de la Bretagne, est une ville dynamique et en pleine croissance. Son marché immobilier est attractif, grâce à sa population jeune, son bassin d’emploi florissant et son cadre de vie agréable. Investir en nue-propriété à Rennes permet de :
  • Diversifier son patrimoine immobilier,
  • Profiter d’un marché locatif soutenu,
  • Réduire ses risques financiers tout en bénéficiant d’un rendement sécurisé.
Cet investissement est également idéal pour ceux qui souhaitent préparer leur retraite ou transmettre un patrimoine optimisé fiscalement.

Nos biens en Nue-Propriété en Ille-et-Vilaine

Descriptif de l’opération : "Perspectives" à Rennes (35)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété :  63% de la Pleine Propriété

Typologie : du T2 au T4

Prix Nue-Propriété :  3.262 €/m2

Livraison prévisionnelle :  1T2026

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Prélude" à Rennes (35)

Durée de démembrement : 15 ans

Valeur de la Nue-Propriété :  64% de la Pleine Propriété

Typologie : du studio au T3

550rix Nue-Propriété :  3.550 €/m2

Livraison prévisionnelle :  3T2027

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Osmoz" à Saint Malo (35)

Durée de démembrement : 15 ans

Valeur de la Nue-Propriété :  64% de la Pleine Propriété

Typologie : du T2 au T5

550rix Nue-Propriété :  3.392 €/m2

Livraison prévisionnelle :  1T2026

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : Revente d'un lot à Rennes (35)

Durée restante de démembrement : 13 ans

Typologie : Nous consulter

Prix Nue-Propriété :  281 K€

Livraison prévisionnelle :  Livré

Honoraires charge vendeur

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