Nue-propriété en Gironde

1/ Introduction

Lorsque je deviens propriétaire d'un bien immobilier, je le possède en pleine propriété. Cela signifie que je détiens à la fois la nue-propriété et l'usufruit du bien, comme c'est le cas pour une résidence principale.
La nue-propriété est simplement la possession du bien, sans droit d'en profiter pleinement (pas de possibilité de l'occuper ni de percevoir les loyers). L'usufruit, de son côté, permet de jouir du bien, soit en y vivant, soit en collectant les loyers.
Investir dans l'immobilier en nue-propriété signifie que je n'achète que la nue-propriété du bien, à un prix réduit, soit entre 54% et 70% de la valeur totale du bien en pleine propriété, étant donné que je ne peux pas en profiter durant cette période. L'usufruit est cédé à un bailleur institutionnel.
Dans ce type d'investissement, les droits de propriété (nue-propriété et usufruit) sont séparés et transférés à des parties différentes, offrant à chaque acteur des avantages distincts.

2/ Point essentiel

Le bien immobilier reste démembré pendant une période fixée contractuellement, généralement entre 15 et 20 ans. Pendant cette période, l’investisseur détient la nue-propriété, et l'usufruit est détenu par le bailleur.
La somme à payer pour acquérir la nue-propriété dépend de la durée du démembrement. Plus cette période est longue, plus la valeur d'acquisition de la nue-propriété sera réduite.

3/ Quand puis-je bénéficier de mon investissement ?

À la fin de la période de démembrement, je deviens pleinement propriétaire du bien. Le droit d’usufruit détenu par le bailleur prendra fin, et je pourrai alors disposer du bien comme je le souhaite :
  • Vendre
  • Occuper
  • Louer
Ainsi, je pourrais exploiter pleinement mon bien immobilier en pleine propriété.

Investir en nue-propriété ne permet pas de percevoir les loyers immédiatement ni d'habiter le bien. Il faut attendre la fin de la période de démembrement pour profiter du bien. Cependant, il est possible de vendre la nue-propriété pendant cette période si nécessaire.

1/ Un rendement par capitalisation

Le retour sur investissement se réalise à la fin du démembrement, lorsque je récupère la pleine propriété du bien. J'ai payé un prix réduit (entre 54% et 70% de sa valeur totale), ce qui me permet de réaliser un éventuel gain en fonction de l'évolution du marché immobilier.
Si le marché immobilier se contracte pendant la période de démembrement, je reste gagnant, car mes pertes seront limitées (sauf si la valeur du bien chute de plus de 30 à 46%). En revanche, si j'avais acheté le bien en pleine propriété, je subirais une perte totale en cas de baisse du marché.
Ainsi, l'investissement en nue-propriété joue un rôle d'amortisseur contre la baisse du marché.
Si le marché immobilier se renforce, je bénéficierai d'un effet de levier positif, puisque j'ai payé un prix inférieur à la pleine valeur du bien.

2/ Un investissement à coût réduit

En acquérant la nue-propriété, je m'engage pour un prix compris entre 54% et 70% de la valeur totale du bien. Cela se traduit par plusieurs avantages financiers :
  • Moins de frais de notaire, car ceux-ci sont calculés sur la valeur de la nue-propriété.
  • Un emprunt moins élevé, donc un financement plus accessible.
  • Des charges réduites : pas de frais de copropriété, d'entretien ou de taxe foncière, ces coûts étant pris en charge par l'usufruitier.
De plus, l'absence de gestion locative signifie que je n'ai pas à m'occuper de la recherche de locataires ni des éventuelles réparations.

3/ Avantages fiscaux

Sans loyers, il n'y a pas d'impôts sur les revenus fonciers. La décote de la nue-propriété (de 30 à 46%) correspond à la perte de revenus sur la période de démembrement, ce qui permet de bénéficier d'un rendement net d'impôt.
Si je décide de vendre après le démembrement, la plus-value sera calculée entre la valeur de vente et celle de la pleine propriété lors de mon acquisition de la nue-propriété, et la capitalisation réalisée ne sera pas soumise à l'impôt.
Si je finance mon investissement avec un emprunt, je peux également déduire les intérêts de l'emprunt de mes autres revenus fonciers ou les reporter pendant 10 ans. Si je suis soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), la valeur de ma nue-propriété ne sera pas comptabilisée dans le calcul de mon patrimoine.

4/ Transmission optimisée

En cas de transmission de ma nue-propriété, la valeur de l’usufruit est calculée à 23% tous les 10 ans, ce qui réduit la valeur taxable du bien. Si je transmets la nue-propriété avant la fin de la période de démembrement, je pourrai bénéficier d’une réduction des droits de succession.

Investir en nue-propriété à Bordeaux offre plusieurs avantages. La ville connaît un marché immobilier dynamique, ce qui permet de diversifier son patrimoine tout en bénéficiant d’un levier financier avantageux. En optant pour la nue-propriété, je réduis mon engagement financier initial tout en sécurisant mon épargne à long terme.
Cet investissement offre également une fiscalité avantageuse, en particulier pour ceux qui cherchent à optimiser leur patrimoine ou réduire leur base d’imposition. Les expatriés ou non-résidents peuvent aussi profiter de ce mécanisme pour maximiser les bénéfices tout en minimisant les contraintes fiscales.

Nos biens en Nue-Propriété en Gironde

Descriptif de l’opération : "Habiter est une Echappée Belle" à Bordeaux (33)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 64% de la Pleine Propriété

Typologie :  du studio au T5

Prix Nue-Propriété : de 91 K€ à 692 K€

Livraison prévisionnelle :  3T2025

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Esprit Bastide" à Bordeaux (33)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété :  65% de la Pleine Propriété

Typologie : T2 au T4  

Prix Nue-Propriété :  de 158 K€ à 264 K€

Livraison prévisionnelle :  2T2026

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "L'Initial" à Bordeaux (33)

Durée de démembrement : 15 ans

Valeur de la Nue-Propriété :  64% de la Pleine Propriété

Typologie : du T3 au T6  

Prix Nue-Propriété :  à partir de 189 K€

Livraison prévisionnelle :  1T2024

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Tour Silva" à Bordeaux (33)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété :  66% de la Pleine Propriété

Typologie : du T2 au T5

Prix Nue-Propriété :  de 187 K€ à 390 K€

Livraison prévisionnelle :  1T2026

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Explore" à Bordeaux ( 33)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété :  63% de la Pleine Propriété

Typologie : du   T2   au T4

Prix Nue-Propriété :  de 169 K€ à 305 K€

Livraison prévisionnelle :  4T2024

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Edonia" à Merignac (33)

Durée de démembrement : 15 ans

Valeur de la Nue-Propriété :  65% de la Pleine Propriété

Typologie : T2  

Prix moyen Nue-Propriété :  3.400 €/m2

Livraison prévisionnelle :  4T2025

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : Lot en revente à Bègles (33)

Durée de démembrement : 9 ans

Typologie : Nous consulter

Prix Nue-Propriété :  243 K€

Honoraires charge vendeur

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