Nue-propriété dans les bouches-du-Rhône

1/ Introduction

Lorsque l’on achète un bien immobilier en pleine propriété, on détient deux droits : la nue-propriété et l’usufruit. Cela est généralement le cas pour une résidence principale, où le propriétaire possède la totalité des droits, à savoir la jouissance du bien et la possibilité d’en disposer comme il le souhaite.
La nue-propriété donne le droit de posséder le bien, sans en retirer les bénéfices immédiats (par exemple, habiter le logement ou en percevoir les loyers). L'usufruit, quant à lui, confère le droit d'utiliser le bien ou d’en tirer un revenu locatif. En pleine propriété, on paie donc le bien dans sa totalité, soit 100 % de sa valeur.
Investir dans la nue-propriété d’un bien à Marseille consiste à n’acheter que le droit de propriété, sans l’usufruit. On paye alors à une valeur réduite, située entre 54 % et 70 % de la valeur en pleine propriété, en raison de la restriction temporaire de ne pas pouvoir l’occuper ou en tirer des revenus.
Dans un montage en nue-propriété à Marseille, l’usufruit est cédé à un bailleur institutionnel, permettant de scinder les droits pour que chaque partie puisse bénéficier d’avantages distincts.

2/ Point essentiel

En cas de démembrement de propriété, le droit de nue-propriété est séparé de l’usufruit. Cette situation peut durer de 15 à 20 ans, selon l'accord conclu. Durant cette période, l’investisseur conserve la nue-propriété tandis que l’usufruitier perçoit les loyers et couvre les frais liés au bien. La valeur de l’achat en nue-propriété dépend de la durée de cette période.

3/ Quand puis-je bénéficier de la pleine propriété de mon bien ?

À l’issue de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint automatiquement et l’investisseur devient propriétaire de la pleine propriété sans formalité additionnelle. À ce moment-là, il est libre de vendre, louer ou occuper le bien comme il le souhaite.

1/ Un potentiel de rendement par capitalisation

À la fin du démembrement, l'investisseur accède à la pleine valeur du bien. Grâce à l’acquisition de la nue-propriété à un prix réduit (entre 56 % et 70 % de sa valeur totale), il bénéficie d’un potentiel de plus-value selon l’évolution du marché immobilier à Marseille. En cas de baisse du marché, l’investissement est plus résilient qu’un achat en pleine propriété grâce à la réduction initiale du prix d’acquisition.
Si le marché immobilier augmente, l’investisseur est d’autant plus gagnant, car l’acquisition s’est faite à un coût réduit. Une fois en pleine propriété, il pourra choisir de louer le bien sans restriction, en percevant 100 % des loyers selon les conditions du marché libre.

2/ Un investissement financier allégé

Acheter en nue-propriété implique de payer une partie réduite du prix total du bien (entre 54 % et 70 %). Les frais de notaire, calculés sur cette base réduite, sont donc plus faibles, et le montant à emprunter est également moins élevé. De plus, l’usufruitier assume les charges de copropriété, d’entretien et la taxe foncière durant la période de démembrement, évitant à l’investisseur toute gestion ou frais supplémentaires.

3/ Des avantages fiscaux attractifs

L’absence de loyers perçus durant la période de démembrement signifie également l'absence d’impôts sur les revenus fonciers. L’investisseur bénéficie ainsi d’une capitalisation nette d’impôt. De plus, à la revente, la plus-value est calculée entre le prix de vente et la valeur de la pleine propriété lors de l'acquisition de la nue-propriété, ce qui permet une fiscalité avantageuse. Les investisseurs soumis à l’IFI ne déclarent pas la valeur de la nue-propriété dans leur patrimoine imposable

4/ Un outil efficace pour la transmission

Le Code Général des Impôts permet de bénéficier d’une valeur réduite de 23% par période de 10 ans. Ainsi, si l’investisseur souhaite transmettre le bien avant la fin du démembrement, la valeur de la nue-propriété sera réduite en fonction du temps restant, abaissant les droits de succession.

Plusieurs raisons incitent à envisager cet investissement : la nue-propriété permet de constituer un patrimoine immobilier à coût réduit, de structurer son épargne et de limiter la fiscalité foncière. Ce modèle est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier et répartir les risques.
Pour ceux qui envisagent d’investir à Marseille, cette stratégie permet d’acquérir un bien dans une ville au fort potentiel tout en profitant de la valorisation de l’immobilier local à long terme.

Nos biens en Nue-Propriété dans les bouches-du-Rhône

Descriptif de l’opération : "Op'Timone" à Marseille (13)

Durée de démembrement : 15 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 65% de la Pleine Propriété

Typologie : du T1 au T3

Prix moyen Nue-Propriété : 4.517 €/m2

Livraison prévisionnelle :  2T2027

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Malana" à Marseille (13)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 63% de la Pleine Propriété

Typologie : du T2 au T4

Prix moyen Nue-Propriété : 3.746 €/m2

Livraison prévisionnelle :  2T2025

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "So Beach" à La Ciotat (13)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 64% de la Pleine Propriété

Typologie : T2 et T3

Prix moyen Nue-Propriété : 4.755 €/m2

Livraison prévisionnelle :  4T2025

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Le Clos Brunet" à Aix-en-Provence (13)

Durée de démembrement : 15 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 65% de la Pleine Propriété

Typologie : du T2 au T4

Prix moyen Nue-Propriété : 4.382 €/m2

Livraison prévisionnelle :  2T2026

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Horizon Bleu" à Sausset-les-Pins (13)

Durée de démembrement : 14 ans

Valeur de la Nue-Propriété :  67% de la Pleine Propriété

Typologie : T2 au T4+

Prix Nue-Propriété :  de 195 K€ à 390 K€

Livraison prévisionnelle :  Livré

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "RIvage" à La Ciotat (13)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 63% de la Pleine Propriété

Typologie : du T2 au T4

Prix moyen Nue-Propriété : 3.880 €/m2

Livraison prévisionnelle :  2T2025

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : Revente

Durée restante de démembrement : 3 ans

Typologie : Nous consulter

Prix Nue-Propriété : 249 K€

Livraison prévisionnelle :  Livré

Honoraires charge vendeur

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