Nue-propriété en Loire-Atlantique

1/ La nue-propriété, qu'est-ce que c'est ?

Lorsque je deviens propriétaire d’un bien immobilier, j’en détiens généralement la pleine propriété, ce qui signifie que je possède à la fois l’usufruit et la nue-propriété. Par exemple, pour ma résidence principale, je détiens ces deux droits simultanément.
  • La nue-propriété me confère la propriété juridique du bien,
  • L’usufruit, quant à lui, m’accorde le droit d’utiliser ce bien : je peux y vivre ou en tirer des revenus locatifs.
Dans une acquisition classique, je règle 100 % de la valeur du bien pour bénéficier de ces deux droits.
En revanche, un investissement en nue-propriété consiste à n’acheter que la nue-propriété. Cette stratégie me permet d’acquérir le bien à un prix réduit, généralement compris entre 54 % et 70 % de sa valeur en pleine propriété, car je possède pas le droit d’usufruit (pas de jouissance ni de loyers perçus).
L’usufruit est, dans ce cas, attribué à un gestionnaire institutionnel (souvent un bailleur), dans le cadre d’un processus appelé démembrement de propriété. Cela permet aux deux parties de profiter d’avantages spécifiques.

2/ Les spécificités du démembrement

Pendant une durée prédéfinie par contrat, souvent entre 15 et 20 ans, le bien demeure "démembré". Durant cette période :
  • La nue-propriété appartient à l’investisseur,
  • L’usufruit est confié à un bailleur qui en tire profit.
Le coût d’achat de la nue-propriété est calculé en fonction de la durée du démembrement : plus celle-ci est longue, plus le prix d’achat est attractif.

3/ Qu’advient-il à la fin de la période de démembrement ?

À l’issue de cette période, je récupère automatiquement et sans frais la pleine propriété du bien. L’usufruit disparaît de manière définitive, et je n’ai aucune démarche à effectuer.
Dès lors, je peux :
  • Vendre le bien,
  • L’occuper personnellement,
  • Le louer pour générer des revenus.

1/ Un investissement basé sur le long terme

Lorsque j’investis en nue-propriété, mon rendement est basé sur la valorisation future du bien. À la fin du démembrement :
  • Si le marché immobilier a baissé de manière modérée (moins de 30 à 46 %), mon investissement reste protégé, car j’ai acquis le bien à un prix réduit.
  • Si le marché augmente, je profite pleinement de la hausse, ayant payé entre 30 % et 46 % de moins que la valeur initiale.
Ainsi, ce type d’investissement agit à la fois comme un bouclier en cas de baisse et comme un accélérateur de gains en cas de hausse du marché immobilier.

2/ Une implication financière limitée

Investir en nue-propriété présente plusieurs avantages financiers :
  • Le coût initial est réduit (54 à 70 % de la valeur totale).
  • Les frais de notaire, calculés sur le prix réduit, sont moins élevés.
  • L’emprunt nécessaire est moins important, ce qui facilite le financement.
  • Aucune taxe foncière, ni charges d’entretien ou de copropriété à régler, car ces obligations reviennent à l’usufruitier.
Enfin, je n’ai pas à m’occuper de la gestion locative, ce qui me dispense de toute contrainte liée aux locataires ou à d’éventuels travaux de remise en état.

3/ Une fiscalité avantageuse

L’absence de revenus locatifs pendant la durée du démembrement se traduit par :   
  • La réduction du prix d’achat reflète les loyers non perçus, ce qui optimise mon rendement net d’impôts.
  • Si j’ai contracté un prêt pour l’achat, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits de mes autres revenus fonciers ou reportés sur une période de 10 ans.
  • Si je suis assujetti à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), la nue-propriété n’est pas intégrée dans mon patrimoine taxable.

4/ Un outil efficace pour la transmission

En cas de transmission, la fiscalité est particulièrement intéressante. Grâce à l’article 669-2 du Code Général des Impôts, la valeur de l’usufruit diminue de 23 % par tranche de 10 ans, réduisant ainsi la base taxable de l’investissement. Cela permet de transmettre le bien à un coût fiscal réduit, tout en optimisant les droits de succession.

Nantes, située en région Pays de la Loire, se distingue par son dynamisme économique et sa qualité de vie exceptionnelle. Classée parmi les villes les plus attractives de France, elle offre un marché immobilier en pleine croissance, idéal pour un investissement sécurisé.
Les raisons d’investir en nue-propriété à Nantes incluent :
  • Un marché locatif tendu, garantissant une forte demande et une valorisation à long terme,
  • La possibilité de diversifier son patrimoine tout en réduisant ses risques financiers,
  • Des perspectives économiques solides grâce à son réseau de transports, son bassin d’emploi et sa population active croissante.
Ce type d’investissement est idéal pour préparer l’avenir, sécuriser un complément de revenus ou optimiser la transmission d’un patrimoine dans un cadre fiscal avantageux.

Nos biens en Nue-Propriété en Loire-Atlantique

Descriptif de l’opération : "Ecloz" à Nantes (44)

Durée de démembrement : 15 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 62% de la Pleine Propriété

Typologie : du   T2 au T4

Prix moyen Nue-Propriété :  3.388 €/m2

Livraison prévisionnelle :  2T2025

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Essencia" à Nantes (44)

Durée de démembrement : 15 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 63% de la Pleine Propriété

Typologie :   T2 et T3

Prix moyen Nue-Propriété :  3.115 €/m2

Livraison prévisionnelle :  4T2026

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Fuji" à Nantes (44)

Durée de démembrement : 15 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 64% de la Pleine Propriété

Typologie :   du T2 et T5

Prix moyen Nue-Propriété :  3.429 €/m2

Livraison prévisionnelle :  4T2025

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Parenthèse" à Nantes (44)

Durée de démembrement : 15 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 65% de la Pleine Propriété

Typologie :   T2 au T4

Prix moyen Nue-Propriété :  4.467 €/m2

Livraison prévisionnelle :  3T2027

Honoraires charge vendeur

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