Nue-propriété en Haute-Garonne

1/ Introduction

Lorsque l'on devient propriétaire d’un bien immobilier, il est possible de le détenir en pleine propriété. Cela signifie que l’on possède à la fois la nue-propriété et l’usufruit du bien, comme c’est le cas pour une résidence principale.
La nue-propriété fait référence à la possession du bien sans le droit d’en jouir directement (pas de possibilité d’y vivre ni d’en percevoir les loyers). L’usufruit est, quant à lui, le droit d’occuper le bien ou de collecter les revenus générés par celui-ci, comme les loyers.
Dans ce contexte, l’investisseur acquiert la nue-propriété à un prix réduit, soit entre 54% et 70% de la valeur totale du bien en pleine propriété. En revanche, l’usufruit sera cédé à un bailleur institutionnel pour une période déterminée.
L’investissement en nue-propriété consiste donc à acheter uniquement la possession du bien, sans pouvoir en bénéficier directement pendant la période de démembrement. Chacun des droits (nue-propriété et usufruit) est transféré à des parties différentes, ce qui permet à chaque acteur de tirer parti de bénéfices spécifiques.

2/ Point crucial

Pendant une période contractuelle définie (généralement entre 15 et 20 ans), le bien immobilier reste démembré. L’investisseur détient la nue-propriété, tandis que le bailleur dispose de l’usufruit.
Le montant à payer pour acquérir la nue-propriété dépend notamment de la durée de cette période de démembrement.

3/ À quel moment puis-je profiter de mon investissement ?

Au terme de la période de démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien. L’usufruit du bailleur prend fin et n’aura plus aucune valeur.
Il n’y a aucune démarche particulière à effectuer, ni de frais à régler pour récuperer l’usufruit du bien. Une fois la pleine propriété récupérée, l’investisseur peut alors :
  • Vendre le bien
  • L’occuper,
  • Le louer

Investir en nue-propriété ne permet pas de percevoir des loyers immédiatement, ni d’occuper le bien pendant la durée du démembrement. Toutefois, ce type d’investissement présente plusieurs atouts.

1/ Un rendement par capitalisation

À la fin de la période de démembrement, l’investisseur bénéficiera de l’appréciation du bien. En ayant payé un prix réduit pour la nue-propriété (de 54% à 70% de sa valeur), il pourra profiter de la valorisation du bien en pleine propriété.
Si la valeur du marché immobilier baisse, l’investisseur limitera ses pertes par rapport à une acquisition en pleine propriété. En effet, il n’a payé qu’une fraction du prix initial, ce qui joue comme un amortisseur face à la dévaluation du marché.
Inversement, si le marché immobilier connaît une hausse, l’investisseur bénéficiera d’un effet de levier, en profitant pleinement de la valorisation tout en ayant payé un prix réduit.

2/ Un investissement à coût réduit

En optant pour la nue-propriété, l’investisseur s’engage à hauteur de seulement 54% à 70% de la valeur du bien. Cela lui permet de :
  • Réduire le montant des frais de notaire, calculés sur la base de la nue-propriété.
  • Emprunter un montant moins élevé ou investir avec un apport personnel plus faible.
  • Éviter les charges courantes telles que les frais de copropriété, d’entretien ou la taxe foncière, ces dernières étant prises en charge par l'usufruitier.
De plus, aucune gestion locative n’est nécessaire, puisque le bailleur en a la charge pendant la période de démembrement.

3/ Avantages fiscaux

L’absence de loyers pendant la période de démembrement signifie qu’il n'y a pas de fiscalité sur les revenus locatifs. La décote de la valeur d’acquisition (30 à 46%) reflète les loyers non perçus pendant cette période, ce qui permet à l’investisseur de bénéficier d’un rendement net d'impôts.
Lors de la vente après la période de démembrement, la plus-value est calculée en fonction du prix de vente et de la valeur en pleine propriété, ce qui peut permettre une optimisation fiscale.
Enfin, si l’investisseur a recours à un emprunt pour financer son achat, il pourra déduire les intérêts de l’emprunt de ses autres revenus fonciers ou les reporter pendant 10 ans.

4/ Transmission avantageuse

L’investissement en nue-propriété peut également être un excellent outil de transmission. Selon l'article 669-2 du Code général des impôts, la valeur de l’usufruit peut être valorisée à 23% par période de 10 ans. Cette règle permet de réduire les droits de succession ou de donation en diminuant la valeur taxable de l'investissement.

Investir en nue-propriété à Toulouse présente l'opportunité de bénéficier de l'attractivité d'une ville en pleine expansion, tout en minimisant l’engagement financier initial. L’achat d’un bien immobilier à Toulouse en nue-propriété permet de diversifier son patrimoine, tout en bénéficiant d’un levier fiscal et d’une gestion simplifiée.
Cette approche sécurisée de l’investissement immobilier est particulièrement adaptée aux personnes souhaitant se constituer un patrimoine à long terme, optimiser leur fiscalité, et préparer une transmission de manière efficace.

Nos biens en Nue-Propriété en Haute-Garonne

Descriptif de l’opération : "Terra Cotta" à Toulouse (31)

Durée de démembrement : 17 ans

Valeur de la Nue-Propriété :  60% de la Pleine Propriété

Typologie : T2 et T4

Prix moyen Nue-Propriété :  2.838 €/m2

Livraison prévisionnelle :  4T2024

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Les Jardins de Cérès" à Castelginest (31)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété :  61% de la Pleine Propriété

Typologie : T2 et T3

Prix Nue-Propriété :  de 163 K€ à 200 K€

Livraison prévisionnelle :  3T2025

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Sporting Tily" à Toulouse (31)

Durée de démembrement : 15 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 64% de la Pleine Propriété

Typologie : du T2 au T3 duplex

Prix moyen Nue-Propriété : 3.188 €/m2

Livraison prévisionnelle :  1T2026

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Vista Verde" à Toulouse (31)

Durée de démembrement : 16 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 64% de la Pleine Propriété

Typologie : du studio au T3

Prix moyen Nue-Propriété : 3.247 €/m2

Livraison prévisionnelle :  2T2027

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : "Agora" à Toulouse (31)

Durée de démembrement : 17 ans

Valeur de la Nue-Propriété : 63% de la Pleine Propriété

Typologie : Studios

Prix moyen Nue-Propriété : 4.375 €/m2

Livraison prévisionnelle :  3T2027

Honoraires charge vendeur

Descriptif de l’opération : Lots en revente à Toulouse (31)

Durée de démembrement : de 9 à 10 ans

Valeur de la Nue-Propriété : Nous consulter

Typologie : Nous consulter

Prix moyen Nue-Propriété : entre 170 et 184 K€

Honoraires charge vendeur

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